Frågor och svar om hyresförordningen
I lagen om genomförande av reformen av social- och hälsovården och räddningsväsendet och om införande av den lagstiftning som gäller reformen finns det bestämmelser om hur de lokaler som används inom kommunalt ordnad primärvård, specialiserad sjukvård, socialväsende och räddningsväsende övergår i välfärdsområdets besittning.
Lokalerna övergår enligt införandelagen i välfärdsområdets besittning den 1 januari 2023. Välfärdsområdet och kommunen ska ingå hyresavtal om besittning av lokaler som används inom social- och hälsovården och räddningsväsendet så att avtalet gäller åtminstone till och med den 31 december 2025.
Välfärdsområdet har rätt att förlänga giltighetstiden för hyresavtalet med ett år genom att meddela kommunen om saken senast 12 månader innan hyresavtalet går ut.
Välfärdsområdet och kommunen får även avtala på annat sätt än vad som anges i paragrafen i fråga om besittningen av lokalerna samt i fråga om giltighetstiden för de hyresavtal som gäller besittningen av dem. Hyresavtalet kan vara kortare eller längre. Under den ovan nämnda övergångsperioden fastställs hyran dock i enlighet med införandelagen och den förordning som utfärdats med stöd av den (272/2022).
Hyran som överenskoms i hyresavtalet ska enligt införandelagen täcka de skäliga kapitalkostnader och kostnader för underhåll av lokalen som kommunen har. Noggrannare bestämmelser om fastställande av hyran utfärdas genom statsrådets förordning om fastställande av hyra enligt hyresavtal mellan kommuner och välfärdsområden under övergångsperioden 2023–2026 (272/2022). Den månatliga hyran enligt hyresavtalet är en totalhyra som består av kapitalhyra och hyra för underhåll.
Kapitalhyran bildas på basis av det tekniska värdet på den byggnad eller verksamhetslokal som hyrs ut. I kapitalhyran används ett avkastningskrav på 6 procent beräknat på byggnadens tekniska värde.
Förordningen ger olika alternativ för bestämmandet av det tekniska värdet:
- Byggnadens tekniska värde baserar sig på kommunens uppgifter om byggnadens eller lokalens kostnader enligt bokföringen, justerade med förändringen i byggnadskostnadsindexet samt det förväntade slitage som anges i förordningen.
I förordningen avses med uppgifter enligt kommunens bokföring sådana anskaffningsutgifter från vilka de planenliga avskrivningarna inte har dragits av. I kommunens bokföring består kostnaderna för en byggnad eller en verksamhetslokal av den ursprungliga anskaffningsutgiften och senare utförda grundliga förbättringar av byggnaden eller verksamhetslokalen samt andra investeringar.
- Om det i kommunen har fastställts ett tekniskt värde som bildats genom kalkylmetoder som är allmänt godtagna inom branschen och som beskriver byggnadens värde, kan kommunen meddela att detta värde används i stället för det tekniska värdet enligt kommunens bokföring. I det tekniska värde som kommunen använder ska slitage och annan värdeminskning samt investeringar och andra värdehöjande reparationer beaktas.
Dessa beräkningsmetoder kan användas inom kommunens lokalförvaltning till exempel för fastställande av interna hyror eller reparationsskuld. Uppgifterna ska vara uppdaterade.
- Om en byggnad inte har något sådant på bokföringen baserat tekniskt värde, eller ett tekniskt värde som fastställts enligt allmänt godtagna principer, bildas det kalkylerade tekniska värdet genom att dra av det förväntade slitaget från återanskaffningsvärdet.
Återanskaffningsvärdet beräknas enligt en formel där det regionala byggnadstypspecifika återanskaffningsvärdet i enlighet med bilagan till förordningen multipliceras med en ålderskoefficient och en storlekskoefficient och värdet av investeringarna i byggnaden läggs till det erhållna värdet. (Se tabellerna i bilagan till förordningen.)
De underhållskostnader som ingår i hyran omfattar kostnader för administration, drift, underhållsreparation, service, skötsel av utomhusområden, uppvärmning, el, vatten och avfallshantering. Hyresgästen ansvarar dock för specialavfall och farligt avfall.
Underhållskostnaderna för en fastighet beräknas med hjälp av genomsnittliga underhållspriser per byggnadstyp. (Se tabellen i bilagan till förordningen.)
I hyresavtalet kan det av grundad anledning också avtalas något annat om hur kostnaderna för underhåll bestäms, om den bestämningsgrund som anges i bilagan leder till en hyresnivå som väsentligt avviker från de faktiska kostnaderna.
Man kan av grundad anledning i hyresavtalet avtala om att även andra tjänster än de som nämns ovan tas in i hyran för underhåll eller att hyresgästen ska svara för kostnaderna. Detta gör det möjligt att inkludera till exempel städning av enskilda utrymmen i hyran för underhåll. Det är möjligt att avtala om att hyresgästen ansvarar för de mätbara kostnaderna, såsom energikostnaderna, varvid de faktiska kostnaderna kan utnyttjas.
Ja. Kommunen och välfärdsområdet kan komma överens om att hyran fastställs i hyresavtalet i enlighet med det system för interna hyror som används i kommunen i fråga.
Med kommunens system för interna hyror avses kommunens interna beräkningssystem genom vilket kostnaderna till följd av ägandet och användningen av en fastighet hänförs till dem som använder lokalerna. Den hyra som bestäms enligt kommunens system för interna hyror kan tillämpas om hyran har tagits i bruk i kommunen genom ett beslut av ett behörigt organ senast vid ingången av 2022 och systemet även i övrigt används enligt enhetliga principer i kommunens verksamhet.
I praktiken förutsätter avtalandet att kommunens system med interna hyror kan godkännas ur bägge parters synvinkel med beaktande av de tjänster, kostnader och hyresnivåer som systemet med interna hyror omfattar.
Till den del bestämmelserna i aravabegränsningslagen eller lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån tillämpas på bestämmande av hyran för en verksamhetslokal ska dessa bestämmelser, i stället för bestämmelserna i denna förordning, också tillämpas vid bestämmande av hyran enligt ett hyresavtal mellan välfärdsområdet och kommunen.
Detta innebär att den hyra som tas ut hos boende i sådana objekt inom social bostadsproduktion som finansieras med statligt stöd (s.k. ARA-objekt) fastställs enligt självkostnadsprincipen. Om bestämmelserna om självkostnadsprincipen tillämpas på bestämmande av hyra för en lokal, ska de också tillämpas när hyran fastställs för ett hyresavtal mellan välfärdsområdet och kommunen.