Sosiaali- ja terveydenhuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen toimeenpanosta ja sitä koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annetussa laissa säädetään kunnan järjestämän perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen ja pelastustoimen käytössä olevien toimitilojen siirtymisestä hyvinvointialueen hallintaan.
Voimaanpanolain mukaan toimitilat siirtyvät hyvinvointialueen hallintaan 1.1.2023. Hyvinvointialue ja kunta tekevät sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen käytössä olevien toimitilojen hallinnasta vuokrasopimuksen siten, että se on voimassa vähintään 31.12.2025 asti.
Hyvinvointialueella on oikeus pidentää vuokrasopimuksen voimassaoloa yhdellä vuodella ilmoittamalla siitä kunnalle viimeistään 12 kuukautta ennen vuokrasopimuksen voimassaoloajan päättymistä.
Hyvinvointialue ja kunta-voivat sopia toimitilojen hallinnasta sekä toimitilojen hallintaa koskevien vuokrasopimusten voimassaolosta myös toisin kuin pykälässä säädetään. Vuokrasopimus voi olla lyhempi tai pitempi. Edellä mainituin siirtymäkauden ajan vuokra määräytyy kuitenkin siten, kuin siitä säädetään voimaanpanolaissa ja sen nojalla annetussa asetuksessa (272/2022).
Voimaanpanolain mukaan vuokrasopimuksessa sovitun vuokran on katettava vuokrasopimuksen kohteena olevaan toimitilaan liittyvät kohtuulliset pääoma- ja ylläpitokustannukset. Tarkempia säännöksiä vuokran määräytymisestä annetaan valtioneuvoston asetuksella kunnan ja hyvinvointialueen välisen siirtymäkauden vuokrasopimuksen vuokran määräytymisestä vuosina 2023–2026 (272/2022). Vuokrasopimuksessa kuukausittain maksettava vuokra on kokonaisvuokra, joka koostuu pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta.
Pääomavuokra muodostetaan vuokrattavan rakennuksen tai toimitilan teknisen arvon perustella. Pääomavuokrassa käytetään kuuden prosentin tuottovaatimusta laskettuna rakennuksen tekniselle arvolle.
Teknisen arvon määrittämiseen on asetuksessa vaihtoehtoja:
- Rakennuksen tekninen arvo perustuu kunnan ilmoittamiin kunnan kirjanpidon mukaisiin tietoihin rakennuksen tai toimitilan kustannuksista tarkistettuna rakennuskustannusindeksin muutoksella sekä asetuksessa määritetyllä oletuskulumisella.
Asetuksessa kunnan kirjanpidon mukaisilla tiedoilla tarkoitetaan hankintamenoa, josta ei ole vähennetty suunnitelman mukaisia poistoja. Kunnan kirjanpidossa rakennuksen ja toimitilan kustannukset muodostuvat alkuperäisestä hankintamenosta sekä rakennukseen tai toimitilaan myöhemmin tehdyistä perusparannuksista ja muista investoinneista.
- Jos kunnassa on määritelty rakennukselle sen arvoa kuvaava alalla yleisesti hyväksyttyjen laskentamenetelmin muodostettu tekninen arvo, kunta voi ilmoittaa, että tätä arvoa käytetään kunnan kirjanpidon tietoihin perustuvan teknisen arvon sijaan. Tässä tarkoitetussa kunnan käyttämässä teknisessä arvossa tulee ottaa huomioon kuluminen ja muu arvonalentuminen sekä investoinnit ja muut arvoa nostavat korjaukset.
Näitä laskentamenetelmiä voi kunnan toimitilahallinnossa olla käytössä esimerkiksi sisäisen vuokran tai korjausvelan määrittelyä varten. Ilmoitetun tiedon tulee olla ajan tasalla.
- Jos rakennuksella ei ole kirjanpitoon perustuvaa teknistä arvoa tai yleisesti hyväksyttyjen periaatteiden mukaan määriteltyä teknistä arvoa, muodostetaan laskennallinen tekninen arvo vähentämällä jälleenhankinta-arvosta asetuksen mukainen oletuskuluminen.
- Jälleenhankinta-arvo lasketaan kaavalla, jossa asetuksen liitteen mukaisesti alueellinen rakennustyyppikohtainen jälleenhankinta-arvo kerrotaan ikäkertoimella ja kokokertoimella ja lisäämällä saatuun arvoon rakennukseen kohdistuvien investointien arvo. (Ks. asetuksen liitteenä olevat taulukot.)
Vuokraan sisältyvät ylläpitokustannukset ovat hallinto-, käyttö-, kunnossapito-, huolto-, ulkoalueiden hoito-, lämmitys-, sähkö-, vesi- ja jätehuoltokustannukset. Erityisjätteet ja vaaralliset jätteet ovat kuitenkin vuokralaisen vastuulla.
Kiinteistön ylläpitokustannukset lasketaan käyttämällä keskimääräisiä rakennustyyppikohtaisia ylläpitohintoja. (Ks. asetuksen liitteenä oleva taulukko.)
Vuokrasopimuksessa ylläpitokustannusten määräytymisestä voidaan perustellusta syystä sopia myös toisin, jos liitteen mukainen määräytymisperuste johtaisi tosiasiallisista kustannuksista olennaisesti poikkeavaan vuokratasoon.
Perustellusta syystä vuokrasopimuksessa voidaan sopia muiden kuin edellä mainittujen palvelujen sisällyttämisestä ylläpitovuokraan tai kustannuksen olemisesta vuokralaisen vastuulla. Tämä mahdollistaa esimerkiksi yksittäisten tilojen siivouksen sisällyttämisen ylläpitovuokraan.
Mahdollista on, että mitattavissa olevat kustannukset, kuten energiakustannukset, sovitaan vuokralaisen vastuulla olevaksi, jolloin voidaan hyödyntää toteutuneita kustannuksia.
Kyllä voi. Kunta ja hyvinvointialue voivat sopia, että vuokrasopimuksessa vuokra määräytyy kyseisessä kunnassa käytössä olevan sisäisen vuokran järjestelmän mukaisesti.
Kunnan sisäisen vuokran järjestelmällä tarkoitetaan kunnan sisäistä laskentajärjestelmää, jolla kiinteistön omistamisesta ja käytöstä aiheutuneet kustannukset kohdistetaan tilojen käyttäjille. Kunnan sisäisen vuokran järjestelmän mukaan määräytyvää vuokraa voidaan soveltaa, jos se on kunnassa otettu käyttöön toimivaltaisen toimielimen päätöksellä viimeistään vuoden 2022 alusta ja järjestelmää käytetään yhtenäisillä periaatteilla kunnan toiminnassa muutoinkin.
Käytännössä sopiminen edellyttää, että kunnan sisäisen vuokran järjestelmän käyttö on hyväksyttävissä molempien osapuolten näkökulmasta ottaen huomioon esimerkiksi sisäisen vuokran järjestelmän sisältämät palvelut, kustannukset ja vuokrataso.
Siltä osin kuin toimitilan vuokranmääritykseen sovelletaan aravarajoituslain tai vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain säännöksiä, niitä sovelletaan myös hyvinvointialueen ja kunnan välillä tehtävän vuokrasopimuksen vuokran määräytymisessä tässä asetuksessa säädetyn sijasta.
Tämä tarkoittaa, että valtion tuella rahoitetuissa sosiaalisen asuntotuotannon kohteissa (ns. ARA-kohteet) asukkailta perittävä vuokra määritellään omakustannusperiaatteella. Jos toimitilan vuokranmääritykseen sovelletaan omakustannusperiaatetta koskevia säännöksiä, niitä sovelletaan myös hyvinvointialueen ja kunnan välillä tehtävän vuokrasopimuksen vuokran määräytymisessä.